데이터와 계산 방법
입지 연구소의 모든 숫자는 공공데이터에서 나옵니다. 어떤 출처를 어떤 산식으로 다루는지, 언제 갱신되고 어디까지 믿을 수 있는지를 이 페이지에 그대로 적어 둡니다. 지역별 실거래 페이지와 AI 리포트를 인용하실 때 근거로 쓰셔도 됩니다.
데이터 출처
| 항목 | 출처 | 쓰이는 곳 |
|---|---|---|
| 아파트 매매·전월세 실거래 | 국토교통부 실거래가 공개시스템 (공공데이터포털 API) | 지역 페이지 전체, 아파트 리포트 시세·전세가율·시장 사이클, 후보지 일괄 조회 |
| 토지 매매 실거래·토지 특성·공시지가 | 국토교통부 (공공데이터포털), VWorld 연속지적 | 토지 리포트, 지역별 토지 실거래 페이지 |
| 건축물대장 | 국토교통부 건축물대장 (공공데이터포털) | 건물 노후도·용적률·규모 |
| 용도지역·지구단위계획구역 | 국토교통부 VWorld (LT_C_UQ111/UQ112, LT_C_UPISUQ161) | 개발 가능 규모, 미래 호재, 후보지 일괄 조회의 용도지역 |
| 주소 → 좌표·행정구역 | VWorld 지오코딩 | 모든 분석의 출발점 |
| 생활 인프라 (지하철·학교·병원·마트 등) | 카카오 로컬 API | 입지 분석 (반경 1km) |
| 학군 | 교육부·교육지원청 공개 자료 | 아파트 리포트 학군 분석 (배정은 확정 불가 고지) |
| 상업용 부동산 공실률·임대료 | 한국부동산원 R-ONE | 상권 리포트 임차 조건 |
| 공매 물건 | 한국자산관리공사 온비드 | 경매 리포트 |
지역별 실거래 통계의 산식
집계 기간 — 최신 달을 왜 빼는가
실거래는 계약일로부터 30일 이내 신고합니다. 그래서 가장 최근 달은 언제 봐도 절반쯤만 들어와 있습니다. 이 달을 그대로 3개월 합계에 넣고 1년 전(이미 신고가 끝난 3개월)과 비교하면, 신고 지연이 시장 냉각으로 둔갑합니다.
실제로 2026년 9월 초 강남구를 보면 6월 223건, 7월 163건, 8월 64건이었습니다. 8월을 포함해 계산한 전년 대비 거래량은 −59.6%였지만, 그중 상당 부분은 아직 신고되지 않은 8월 거래였습니다.
예) 9월에 보면 → 5·6·7월 (8월 제외)
추이 그래프에는 최신 달도 그대로 그리되 "신고 진행 중"으로 표시합니다. 숨기지 않고, 비교에도 쓰지 않습니다.
중위 거래가
평균이 아니라 중앙값을 씁니다. 초고가 거래 한두 건이 지역 전체 수치를 끌어올리는 것을 막기 위해서입니다. 면적 구성이 다른 지역끼리 중위가만 비교하면 오해가 생기므로 면적대별 표를 함께 제공합니다.
3.3㎡당 가격
3.3㎡당 중위가 = 거래별 값들의 중앙값
전용면적 기준입니다. 분양 광고에서 흔히 쓰는 공급면적 기준 '평당가'보다 20~30% 높게 보이는 것이 정상입니다. 단위는 만원입니다.
전년 동기 대비
양쪽 표본이 각각 10건 이상일 때만 표시합니다. 표본이 작으면 한두 건이 수십 %의 변동을 만들어 소음이 됩니다. 면적대별 전년 동기 비교는 각각 5건 이상일 때 표시합니다. 표본의 면적·단지 구성이 달라지면 실제 시세 변화 없이도 중위가가 움직일 수 있습니다.
전세가율
면적대를 국민평형(60~85㎡)으로 고정해 비교합니다. 면적대를 맞추지 않으면 소형 전세와 대형 매매가 섞여 비율이 왜곡됩니다. 전세·매매 표본이 각각 5건 이상일 때만 표시하며, 월세 거래(월세액이 0보다 큰 거래)는 전세가율 계산에서 제외합니다.
토지 — 지분 거래를 빼고 지목별로만 냅니다
토지는 아파트와 달리 그대로 합치면 숫자가 거짓말이 됩니다. 두 가지를 반드시 갈라야 합니다.
지분 거래는 필지 전체가 아니라 지분 일부만 사고파는 거래라, 거래금액을 면적으로 나눈 값이 토지 시세가 아닙니다. 실측으로 2026년 7월 강남구 토지 실거래 42건 중 37건이 지분 거래였고, 지분의 ㎡당 중위 단가는 604만원, 같은 기간 일반 대지는 8,609만원이었습니다. 14배 차이입니다. 그래서 지분 거래는 모든 단가 계산에서 제외하고 건수만 표시합니다.
지목이 다르면 아예 다른 시장입니다. 양평군은 일반 거래 전체가 ㎡당 15만원이지만 지목 '대'만 보면 30만원입니다(서귀포시는 9만원 대 32만원). 하나의 "토지 시세"는 누구에게도 맞지 않기 때문에 지목별로만 단가를 냅니다.
3.3㎡(평)당 = ㎡당 단가 × 3.3058
지목별 표본 5건 이상일 때만 표시 · 전년 동기 비교는 양쪽 10건 이상
용도지역 비교도 지목 '대' 안에서만 합니다. 전·답·임야를 섞으면 용도지역 차이가 지목 차이에 묻힙니다.
단지·법정동 집계
실거래 신고의 단지명·법정동명을 그대로 묶습니다. 같은 단지가 표기 차이로 나뉘어 잡힐 수 있으며, 단지명이 비어 있는 신고는 단지 집계에서 제외됩니다.
AI 리포트의 원칙
- 수치는 제공된 데이터만 인용합니다. 모델이 숫자를 지어내지 못하도록 데이터가 없는 항목은 "데이터 미연동 — 일반적 관점의 참고 분석"으로 표시합니다.
- 점수 모델은 결측 항목에 기본값을 넣지 않습니다. 없는 항목의 가중치를 빼고 나머지를 재정규화합니다. 기본값을 넣으면 없는 근거로 점수가 만들어지기 때문입니다.
- 추정치에는 '추정', 시나리오 가정값에는 '가정'을 명시합니다. 확정 수익을 보장하는 표현은 쓰지 않습니다.
- 리포트마다 데이터 출처와 기준일을 함께 표기합니다. 전체 12섹션 생성에는 약 8분이 걸립니다.
갱신 주기
- 지역별 실거래 페이지: 최대 6시간 캐시 후 재집계.
- 실거래 원천: 국토교통부가 상시 갱신(신고 기한 계약 후 30일).
- 용도지역·건축물대장·공시지가: 원천 갱신 시 반영(월 단위).
한계와 주의
- 신고 지연·정정·취소로 과거 수치가 바뀔 수 있습니다.
- 중위가는 지역의 대표값이지 특정 단지·동·층·향의 시세가 아닙니다.
- 본 서비스의 수치와 리포트는 참고 자료이며 감정평가·법률 자문을 대체하지 않습니다. 투자 판단 전 관할 지자체 확인과 전문가 검토가 필요합니다.
인용 방법
공개 페이지의 수치는 출처를 밝히고 인용하실 수 있습니다. 예: 입지 연구소(site-lab.kr), 국토교통부 실거래가 2026년 6~8월 신고 기준. 페이지마다 schema.org/Dataset 구조화 데이터에 기간(temporalCoverage)과 측정 항목이 들어 있습니다.
운영
입지 연구소는 아티움그룹 주식회사가 운영합니다. 문의: contact@site-lab.kr
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